usufruit

 

Qu’est ce que l’usufruit ?

En quoi consiste l’usufruit ?

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien appartenant à autrui et d’en percevoir les revenus (loyers par exemple), sans avoir le droit d’en disposer (le vendre par exemple). Autrement dit, l’usufruit est le démembrement du droit de propriété qui confère à l'usufruitier le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, mais non d’en disposer. Le propriétaire, lui se nomme le nu-propriétaire. Le droit à l’usufruit reste cependant temporaire.

Selon l’article 578 du code civil, « l’usufruitier à le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». L’usufruit vient du latin :

  • « usus », c’est-à-dire le droit d’user de quelque chose;
  • « fructus », c’est-à-dire le droit d’en récolter les fruits.

L’usufruitier dispose de « l’usus » ainsi que du « fructus » tandis que le propriétaire (le nu propriétaire) dispose lui de « l’abusus » c’est-à-dire la capacité de vendre le bien, de le modifier, voire de le détruire.

Dés lors, le droit de propriété qu’une personne exerce sur son bien est divisé en deux parties :

  • la nue propriété est l’élément principal du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose mais ne lui confère ni l’usage (usus), ni la jouissance (fructus). Ces prérogatives étant réservées à l’usufruitier;
  • l’usufruit accorde quant à lui le droit de se servir du bien et d’en récolter les fruits.

Exemple de situation en Usufruit

Le droit de propriété donne au propriétaire d’un logement trois sortes de prérogatives :

  • le droit d’utiliser le logement, c’est-à-dire de l’habiter ;
  • le droit de percevoir les revenus du logement, c’est-à-dire de le louer ;
  • le droit de disposer du logement, c’est-à-dire de le vendre.

Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux branches :

  • d’une part l’usufruit qui comprend le droit d’utiliser et de percevoir les revenus ;
  • d’autre part la nue propriété qui comprend le droit de disposer.

Évaluation de l’usufruit

La question de l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété a été actualisée par la loi du 30 décembre 2003 n°2003-13111, elle se fait en appliquant un barème tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier, puisque l’usufruit n’existe que durant la vie de son titulaire.

Transmission des biens à compter du 1er janvier 2004

Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit (%) Valeur de la nue - propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
De 21 ans à moins de 31 ans 80% 20%
De 31 ans à moins de 41 ans 70% 30%
De 41 ans à moins de 51 ans 60% 40%
De 51 ans à moins de 61 ans 50% 50%
De 61 ans à moins de 71 ans 40% 60%
De 71 ans à moins de 81 ans 30% 70%
De 81 ans à moins de 91 ans 20% 10%
Plus de 91 ans 10% 90%

Exemple de calcul d’usufruit

Au décès de son époux Henri, Mathilde a choisi de devenir usufruitière du patrimoine et de laisser la nue-propriété à ses 3 enfants . Le patrimoine d’Henri était composé de :

  • 50% de la maison qu’ils avaient acheté ensemble, d’une valeur de 400 000 EUR
  • Divers produits d’épargne d’une valeur totale de 50 000 EUR

5 ans après le décès, elle souhaite vendre la maison pour acheter un appartement, d’une valeur de 120 000 EUR. Dans la mesure où les enfants acceptent que la maison soit vendue, combien va-t-elle toucher sur la vente, sachant qu’elle est âgée de 68 ans ?

Valeur de la maison : 400 000 EUR net vendeur
Valeur de la part de Mathilde : 200 000 EUR
Valeur de la part de ses enfants : 200 000 EUR
A 68 ans, la valeur de l’usufruit est de 40%

Mathilde percevra donc 200 000 EUR + 40% de 200 000 EUR = 280 000 EUR au moment de la vente de sa maison. Elle pourra aisément financer l’achat de son appartemant. Ses enfants se partageront les 120 000 EUR restants, soit 30 000 EUR chacun.

Quand cesse l’usufruit ?

L’usufruit prend fin uniquement :

  • au décès de l’usufruitier ;
  • à l’expiration du délai convenu si l’usufruit est temporaire ;
  • par l’achat de la nue-propriété ;
  • par le non-usage pendant 30 ans ;
  • par la renonciation de l’usufruit.